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Acheter en France

Acheter une propriété à l’étranger peut supposer, à la fois, plaisir et difficulté. Les formalités en France sont différentes du reste d’Europe ou d’Amérique, mais une fois qu’elles sont comprises, elles sont faciles à satisfaire.

Les négociations avec le vendeur peuvent commercer une fois que la maison rêvée choisie: un château, domaine ou immeuble à restaurer.

L’acheteur décide ce qu’il veut payer pour la maison et il établit une offre. Une fois que l’accord sur le prix est établit, l’étape suivante est de consulter un notaire.

Dans de nombreux cas le vendeur et l’acheteur peuvent travailler avec le même notaire, obtenant une meilleure efficacité. Il faut se rappeler que le notaire représente l’État, conférant authenticité à la transaction et interprétant correctement les intentions des deux parties dans l’élection des faits importants. Donc, théoriquement il n’existe pas de conflits d’intérêts, et l’acheteur ne doit pas compter uniquement avec le notaire du vendeur. Il n’est pas du tout étrange, que chaque partie élise son notaire, comme pour un avocat (solicitor) qui a longtemps travaillé avec une famille, ou parce qu’il existe des différences qui doivent être résolues à cause de l’importance de la transaction, ou à cause des problèmes dans la famille qui réalise la vente, ou un acheteur étranger, pas habitué aux transactions françaises, qui désire plus de protection et de sécurité, spécialement dû aux différences linguistiques. Le fait qu’il y existe deux notaires, n’augmente pas les dépenses de l’acheteur, les frais de notaire se partagent.

En premier lieu le notaire doit préparer le ‘Compromis de Vente’, le contrat de vente peut se réaliser de deux manières: a) une ‘Promesse Unilaterale de Vente’,, qui est une option permettant au propriétaire de se compromettre à vendre à un prix fixe si l’acheteur fait une offre avant une date précise, en échange il déduira 10 % du prix. L’acheteur n’est pas obligé de le faire accomplir, mais il perd 10 % s’il nele fait pas; ou b) une ‘Vente Ferme’, dont l’avantage est que les deux parties s’impliquent à procéder. Le vendeur peut dénoncer l’acheteur si celui-ci ne réalise pas le paiement au moment prévu, mais il ne peut vendre la maison à aucun autre acheteur. Pour cette raison les notaires préfèrent la ‘Promesse de Vente’.

Cependant, dés le contrat signé, le propriétaire est obligé de vendre. La propriété es retirée du marché, et le propriétaire ne peut pas accepter de meilleures offres (gazumping, en anglaise).

Après la signature de la ‘Promesse’ une période de temps entre plusieurs semaines et de deux à trois mois s’écoule, pendant laquelle plusieurs formalités légales peuvent être convenues. L’obtention d’un ‘Certificat d’Urbanisme’ est nécessaire, il s’agit d’un document de l’administration locale qui établit la situation de la propriété sur le plan, règlements d’urbanisme… Ensuite, l’obtention d’un certificat démontrant que la maison se trouve libre de charge, à travers l’équivalent du Registre Foncier, la ‘Conservation des Hypothèques’. Enfin, il est nécessaire de mentionner qu’il existe parfois des droits légaux d’occupation en faveur de la SAFER, un organisme agraire qui supervise la propriété agricole cultivable en France. Il faut renoncer à ces droits pour pouvoir compléter la transaction, mais il ne sont que très rarement exécutés lorsqu’il s’agit de propriétés historiques ou de châteaux.

La législation récente (2005 – 2007) a imposé une myriade de nouvelles obligations aux vendeurs, dont certaines sont pertinentes, selon la région ou la nature de la propriété: une période de «refroidissement» de sept jours (Loi SRU), des certificats d’existence ou d’absence de plomb dans la peinture, de l’amiante ou les termites, et un autre d’«Energie». À Paris, on doit obtenir un certificat donnant le nombre exact de mètres carrés de l’appartement, maison, loi «Carrez»), qui heureusement n’est pas encore obligatoire dans le reste du pays. Les «Contrôles» (les rapports de plomb, de termites, d’énergie et amiante) et les mesures de la «loi Carrez» à la responsabilité du vendeur et doivent être payés par ce dernier, et être effectués avant la signature de la “Promesse de Vente”.

En faveur de l’acheteur, le retard entre les deux signatures permet au preneur de faire les démarches de financement, change de monnaie, etc, en questions. En France, la possibilité de convaincre le vendeur pour qu’il fasse un prêt à l’acheteur est très réduit, comme aux États-Unis. Pour les non résidents, le financement peut atteindre 50 %, ou 80 % du prix d’achat, en fonction de la situation financière du preneur. Quand la “Promesse de Vente” a été signée et l’acheteur à la garantie du prêt, la banque, ou autre établissement de crédit, apporte de l’argent. Le preneur (l’emprunteur) doit attendre dix jours avant d’accepter le prêt. Le but est d’empêcher que les preneurs à risques s’introduisent dans une situation difficile à surmonter. Les étrangers n’ont pas besoin de l’approbation préalable de l’administration publique pour acquérir une propriété, à moins qu’elle soit une motivation commerciale.

Il n’existe pas de sociétés de crédit hypothécaire (Building Societies) en France, les prêts sont généralement reçus par des banques ; certains sont spécialisées dans les prêts à moyen et long terme, de cinq à vingt ans. Les taux d’intérêt actuels fixe ou variable se trouve entre 5% et 6%, mais ils peuvent être inférieurs pour de cas spécifiques, comme pour la résidence principale, ou pour réaliser des travaux de rénovation, restauration ou modernisation, Naturellement, ces prêts doivent être garantis comme une hypothèque de premier rang (‘First Mortgage’). il son préparés chez le notaire et sont signés simultanément avec le titre de propriété ou “Acte de Vente”.

Il faut se rappeler de quatre notions au moment de l’achat des propriétés en France: premièrement, les lois sur l’héritage sont différentes que dans les pays anglo-saxons; pour cette raison, il est recommandable de découvrir les conséquences qui peuvent vous toucher ainsi que votre famille. Deuxièmement, un impôt sur le patrimoine s’applique aux non résidents avec dont l’actif est supérieur à 720.000 euros. En troisième lieu, il est aussi recommandable de venir de l’un des pays possédant des accords de réciprocité fiscale avec la France, tels que les pays du marché commun, la Suisse, les États-Unis ou les États Arabes, parce que quelqu’un peut découvrir qu’il existe d’autres impôts annuels sur la propriété si, par exemple, vous êtes domicilié au Costa Rica. Quatrièmement, il est préférable d’acheter une propriété à votre nom (“Nom Propre”) et non pas d’une entité juridique, étrangère ou locale, pour qu’il n’existe aucune certitude sur la future législation pour les propriétés des entreprises. PHILIP HAWKES et votre notaire peuvent vous aider avec tous ces points, mais pour les questions fiscales il est préférable de demander conseil à un professionnel spécialisé.

Revenant sur l’opération d’achat, une fois toutes les formalités légales sont complétées, la signature de l’‘Acte de Vente’ e réalise devant le notaire. La somme du prix de la propriété plus le coût de l’acquisition (les ‘Droits d’Enregistrement’ les frais du notaire) sont payés par l’acheteur, le total des frais est d’environ 6 %.

C’est à ce moment que se paie la commission, normalement par le vendeur, mais il est possible que le preneur puisse la payée aujourd’hui, afin d’éviter payer la taxe d’enregistrement. Elle est comparativement élevée en France, car l’organisme est responsable de la totalité du financement et des frais publicitaires de la vente ( brochures publicitaires, les images, etc) qui peuvent être un investissement considérable au rendement négatif.

Il est aussi important de procéder à un échange de contrat d’électricité, de téléphone et autres, san oublier la police d’assurance de la propriété.

À partir de cet instant, l’acheteur obtient la totale possession de la propriété et peut en profiter.

Pour conclure, un preneur, étranger ou non, peut confier du début à la fin le processus d’acquisition à son notaire et son agent immobilier , dont l’expérience aidera l’acheteur de ne pas tomber dans des pièges imprévus. Comme la langue peut être un obstacle, il est recommandable de choisir un agent bilingue expert du marché français et des aspects légaux les plus importants.

Information par politesse de Phillip Hawkes